Politische und regulatorische Einflüsse führen dazu, dass die Nachfrage nach der Berücksichtigung von Nachhaltigkeit in Real Estate Debt Fonds wächst. Neben den umweltbezogenen bieten auch soziale Aspekte einer Immobilie Investoren die Möglichkeit, ihr Portfolio noch nachhaltiger zu gestalten.

 

Michael van Riesen
Leiter Sales & Business Development
19.05.2022

Neue Perspektive für den Wohnungsmarkt in Deutschland 

Der deutsche Wohnungsmarkt ist weiterhin angespannt. Die private Wohnsituation ist wachsend schwieriger für bestimmte Teile der Gesellschaft. Wie bereits in einem unserer vorangegangenen Artikel der HAGIM RED-Reihe berichtet, kann in einigen Städten Deutschlands, darunter München und Berlin, seit Ende der Finanzkrise die Lohnentwicklung mit dem Anstieg der Mietpreise nicht mehr mithalten. Ebenso sind nicht alle Gesellschaftsschichten in einem einheitlichen Ausmaß von der aktuellen Situation betroffen, vor allem die Alleinerziehenden und -Alleinlebenden leiden unter den heutigen Mietpreisen.

Der Druck zur Reaktion der Politik auf diese Entwicklungen ist deshalb hoch. Zum ersten Mal seit 1998 gibt es wieder ein Bundesbauministerium. Gleich bei ihrem Amtsantritt bekräftigte Ministerin Klara Geywitz: „Mein Ziel ist es, wieder Schwung in den Wohnungsmarkt zu bringen, indem wir bezahlbaren und klimaneutralen Wohnraum schaffen“1. Pro Jahr plant die Koalition dabei circa 100.000 neue soziale Wohnungen zu errichten, um langfristig bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.1 Der Städtebau soll gefördert, Planungs- und Bauverfahrensdauer vereinfacht werden.1 Eindeutig im Vordergrund stehen die umwelt- und sozialpolitischen Aspekte.

Etablierung von Nachhaltigkeit im RED-Markt

In 2021 betrug das Gesamtinvestitionsvolumen des deutschen Immobilienmarktes satte 113,8 Milliarden Euro. Bereinigt um den Sondereffekt, der durch die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia entstand, wuchs das Transaktionsvolumen dennoch von 78,9 Milliarden Euro in 2020 um 17 Prozent auf 90,3 Milliarden Euro in 2021. 

Nachhaltige Immobilieninvestments sind dabei so beliebt wie nie zuvor. Rund 90 Prozent der in einer EY Real Estate Studie befragten Investoren prognostizierten, dass Einflüsse des Klimawandels als Ankaufskriterien einbezogen werden.2 Katalysiert durch die Pandemie steigen sowohl Angebot als auch Nachfrage nach nachhaltigen Alternativen zu Immobilieninvestments. Laut Umfragen legen 82 Prozent der Investoren vor allem auf Auswirkungen des Klimawandels und die darauf bezogenen Nachhaltigkeitszertifikate wert.3 Über die Angebotsentwicklung von Investmentfonds mit Einzug von sozialen Aspekten findet man hingegen deutlich weniger, jedoch ist der soziale Beitrag einer Immobilie ebenfalls messbar und kann sehr gut in den Investmentprozess eingebunden werden.

Das "S" in einem Real Estate Debt Fonds - ein Beispiel: 

Die Definition von nachhaltigen Investitionen der Offenlegungsverordnung (Art. 2 (17) SFDR) gibt die Richtung zur Quantifizierbarkeit sozial verträglicher Immobilien vor. Eine Immobilie, die zur Erreichung eines sozialen Ziels beiträgt, kann als solche qualifiziert werden, wenn sie bei der Bekämpfung von Ungleichheiten mitwirkt, den sozialen Zusammenhalt, die soziale Integration und die Arbeitsbeziehungen fördert bzw. eine Investition in Humankapital oder zugunsten wirtschaftlich oder sozial benachteiligter Bevölkerungsgruppen darstellt. Im Gegensatz zu Investitionen mit einem ökologisch nachhaltigen Ziel („E“) werden konkretisierende Nachhaltigkeitsindikatoren für das „S“ noch nicht einheitlich durch die EU über eine Taxonomie vorgegeben. Vielmehr kann aktuell noch der Fondsmanager vordefinierte messbare Indikatoren in den Investmentprozess einbeziehen.

 

Beispiel für einen Investmentprozess unter Einbezug von sozialen Aspekten

 

Ein Ansatz zur Berücksichtigung von sozialen Aspekten könnte sich wie folgt gestalten:

In der Praxis können im Immobilienkontext insbesondere die Flächennutzung oder zweckgerichtete Baukosten/CapEx als messbare Erkennungszeichen sozial verträglicher Projekte dienen. Sieht der Business Plan beispielsweise die Schaffung, Umnutzung oder Modernisierung von adäquatem, gefördertem oder altersgerechtem/betreutem Wohnraum vor, können Mindestschwellen bezüglich des Anteiles der sozialen Nutzung an der Gesamtnutzungsfläche einbezogen werden, um einen substanziellen positiven Beitrag der Immobilie zur Erreichung der von der EU definierten sozialen Ziele zu gewährleisten. Zweifelsfrei zu bestimmen ist dagegen der positive Beitrag von Pflegeheimen, Kitas oder sonstigen Betreuungs-, Sozial- und/oder Lehreinrichtungen.

Um bei diesem Ansatz gleichermaßen die EU Anforderungen des „do no significant harm“ zur Berücksichtigung erheblicher negativer Auswirkungen einer Investition zum Beispiel auf die Umweltbelastung einzubeziehen, könnten über die Principal Adverse Impact (PAI) Indicators für Immobilienanlagen Tests für die Einhaltung bestimmter Energieeffizienzklassen durchgeführt werden. Gleichermaßen müssen Projektsponsoren Verfahrensweisen einer guten Unternehmensführung vorweisen.

All diese Schritte können zu einem dezidierten Nachhaltigkeitsprozess führen, dem Real Estate Debt Fonds mit dem Fokus sozial nachhaltiger Investitionen nachkommen müssen.

Bildrecht: Canva.com

1 (2022) Neues Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen; Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen; www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/kurzmeldungen/Webs/BMWSB/DE/2021/amtsuebergabe-im-bmi.html; Letzter Zugriff 26.04.2022.

2 (2022) Deutscher Immobilienmarkt erholt sich von Corona; EY; www.ey.com/de_de/news/2022-pressemitteilungen/01/ey-re-trendbarometer-2022; Letzter Zugriff: 17.05.2022.

3 (2021) 25.11.2021 Marktausblick 2022: ESG, Wohnen und Logistik im Fokus der Investoren; Andreas Trump Deal Magazin; www.deal-magazin.com/news/108544/Marktausblick-2022-ESG-Wohnen-und-Logistik-im-Fokus-der-Investoren; Letzter Zugriff 26.04.2022.

 

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